Упоредни приступ. Методе одређивања вриједности некретнина

У светској пракси у области процене вредности некретнина користе се три приступа:

компаративна или тржишна;
скупо;
профитабилно.

Избор методологије зависи углавном од објектаевалуацију и стварну ситуацију која се развила око одређене врсте некретнина. Међутим, на поузданији начин се и даље сматра компаративни приступ у одређивању процијењене вриједности.

Основни принципи упоређивања

Компаративни приступ је скуп метода за одређивање тржишне вредности некретнина. Процењена непокретност се упоређује са сличним особинама.

Евалуација се заснива на следећим принципима:

Снабдевање и потражња. Ови два индикатора су нераздвојно повезани, ограничени број предлога генерира одређену потражњу, и обратно, што више понуда, то је мања потражња.
Замена. Ниједан купац неће платити високу цену ако имовина с сличним карактеристикама кошта мање.

Концепт тржишне вредности готово је идентичанконцепт равнотежне цене. Равнотежна цена је скуп квантитативних карактеристика и фактора одређивања цијена који одређују снабдевање и потражњу за објектом који се упоређује.

Главни критеријуми за одабир упоредивих особина за утврђивање вриједности некретнина

Елементи који се узимају у обзир у компаративноманализа, огроман број и њихова комбинација је скоро једнака бесконачности. Због тога је анализа ограничена на одређени број фактора који директно утичу на одређивање цијена.

Елементи поређења. Квалитет права

Свака оптерећења или служност води ка томесмањивање вредности процијењеног објекта. То јест, свако ограничење права својине је смањење цијене. Ако вредновани објект у поређењу са упоредивим објектима нема таквих недостатака, онда се цијена, напротив, повећава.

За земљу, присуство служности нијеЈедан фактор на доњој страни. Приликом процене вредности је веома важно, преноси власништво над земљом или право на закуп, трајну употребу. Друга два права се могу приписати факторима снижавања. Веома је важно да ли земља има одређена ограничења за даље трансакције са њом.

Услови продаје

Такви услови се узимају у обзир, ако процењени објект заиста има посебне карактеристике у продаји.

Тада фактор спуштања је банкротпостоји продавац у журби да изврши трансакцију куповине и продаје, с обзиром да је време излагања некретнина на тржишту некретнина намјерно смањено у поређењу са сличним објектима.

Оцјењују се знатно утицај породичних веза и партнерства, иако је тешко процијенити ове ризике.

Ако су продавац и купац повезани са рентомодноси, а планира се закључити уговор о продаји између њих, а да би уштедјели на плаћању пореза, наравно, процењени трошкови ће бити потцењени. У овом случају постоји само једна мотивација, с обзиром да су стране у трансакцији повезане са другим нерегистрованим односима, стога продавац заправо кредитира купца. Слична ситуација се јавља ако је трансакција у складу са условима опције.

Повећати процењену вредност стамбеног просторанекретнине могу водити изгледе за добијање државних субвенција за развој инфраструктуре. Величина процењене концесионе позајмице се одређује из разлике између концесионог и тржишног кредитирања.

Тржишни услови

Амортизација надоле се може применити ако постоји значајна разлика између тржишне вредности сличне непокретности и стручњака.

Промена функционалности такође се може узети у обзир приликом евалуације, јер утиче на однос понуде и потражње.

Локација некретнине

Фактори који повећавају трошкове

Фактори смањења трошкова

Престиге области

Статус других власника стамбених некретнина

Заштићено подручје

Доступност паркинга

Приступачност аутопутевима

Доступност архитектонских споменика и других атракција

Објекат за рекреацију у близини објекта

Јединствене карактеристике архитектуре зграде

Одвојеност од центра града

Недостатак трговина прехрамбеним производима унутар пјешачке удаљености

Одвојеност од школских и предшколских установа

Слаба еколошка ситуација у региону

Доступност фабричких и складишних предузећа у близини имовине, депоније

Физички фактори (за земљиште)

Компаративни приступ у процени земљишта подразумева прикупљање карактеристика о својини:

величина;
форм;
геологија;
топографија;
степен спремности, односно да ли је земљиште очишћено од вегетације, да ли се елиминишу неправилности;
индикатори квалитета земљишног покривача.

Присуство илибез брда или падина, стена или канала. Важно је да носивост земље, његова снага, присуство подземних вода. Веома је важно да ли постоје информације о могућем појављивању минерала. Ако се информација потврди, тада ће земља у будућности имати терет.

Опште карактеристике предмета који се процењују

Компаративни приступ тржишту је проучавање карактеристика које повећавају вредност објеката. То укључује:

величина зграде или собе;
висина објекта;
расположивост и површина помоћних објеката;
висина плафона.

Материјал из којег је подигнут такође је важан.зграда, што је модернија и поузданија, то је већа вриједност некретнина. На последњем месту није општи изглед целе зграде, доступност поправки и згодан улаз. Ако је улаз из дворишта, то ће бити нижи фактор.

Недостатак поправке је разлог за тоизмјене у извјештају о евалуацији. Такав прорачун се врши према трошковима поправки или рестаурацијских радова, узимајући у обзир добит коју ће предузетник добити од инвестиција у изградњу или поправку.

Економски фактори

Упоредни приступ непокретности је рачуноводствомогуће уштеде на енергетским ресурсима током рада. Стално повећање трошкова комуналних услуга чине људи константно размишљати о штедњи и коришћењу алтернативних извора енергије.

Посебно, овај фактор је важан ако је објекаткупљени за даље изнајмљивање. Што је већи однос дохотка на трошкове који ће ићи на рад неке зграде или просторије, мањи је износ повратног капитала у нето приходу од изнајмљивања некретнина.

Ова категорија укључује и индикатор присуства или одсуства бројила, без обзира да ли су предузете мере како би се смањио губитак топлоте.

Остали индикатори

Евалуација укључује разматрање присуства или одсустваелементи услуге. Најједноставнији пример је да ли у кући постоји лифт или не. Присуство или потпуно или делимично одсуство свих комуникација, посебно оних повезаних са локалним системом. Ако има превише мана, исправка се врши надоле. Вредновање некретнина се врши на разним показатељима.

Фазе израчуна

Сви прорачуни компаративним приступом заснивају се на информацијама из отворених извора о недавним трансакцијама са сличним некретнинама.

Евалуационе фазе:

Проучавање сличних предлога у одређеном сегменту некретнина, идентификовање упоредивих предмета који су недавно продати.
Прикупљене информације се анализирају и, појединачно, сваки предлог се упоређује са процијењеном имовином.
Избор карактеристика цена, измена извештаја о процени.

Усклађивање прилагођене цене и израчунавање коначних трошкова помоћу компаративног приступа.

Користи компаративног приступа

Пре свега, метод дозвољава одражавање мишљења само типичних купаца и продаваца.

Вредновање се одражава у текућим ценама, узимајући у обзир промјене у финансијским условима, па чак и инфлаторним процесима. Евалуација је увијек статички заснована.

Да бисте проценили одређену имовину, не морате проучавати читаво тржиште некретнина, већ само сличне предмете. Техника је веома једноставна, са поузданим резултатом.

... и мане

Довољно је тешко идентификовати вриједне цијене.
Потпуна зависност од активности и стабилности тржишта некретнина.
Тешкоће у усклађивању података, ако се слични објекти значајно разликују у погледу продаје.

У закључку

Суштина компаративног приступа у проценинекретнине су разумљиве и купцу и продавцу. Ова техника омогућава странкама да истраже тржиште некретнина и да се не ослабе. Евалуација се може извршити на основу већ извршених трансакција или на предлог других продаваца. У сваком случају, упоредни метод је систематизација и упоређивање података о сличним некретнинама. Најважније је да одабир сличних објеката за упоређивање узима у обзир посебне или неуобичајене факторе, на примјер, претњу повлачења колатерала, промјене прописа на локалном нивоу или непоштовање услова уговора о зајму, присуство елемената принуде.